Als Kapitalanleger oder Immobilieninteressent prüfen und vergleichen Sie ständig interessante Immobilien. Zeit ist ein wertvolles Gut und daher ist es sehr wichtig, auf ein paar Blicke zu erkennen ob es sich für Sie lohnt sich weiter mit eine Immobilie zu beschäftigen oder ob diese zu teuer ist.
Eine einfache, oberflächliche Methode ist die Ermittlung des Kaufpreisfaktors. (sog. Maklerformel). Natürlich kann diese grobe Berechnung nur einen ersten Anhaltspunkt liefern und ersetzt keine weitergehende Prüfung des Objektes. Dennoch ist es eine gute, erste Orientierung.
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) wir mit der jährlichen Nettokaltmiete multipliziert um so zum fairen Marktpreis zu kommen. Je besser die Lage, desto höher ist der Kaufpreisfaktor. In Guten A Lagen liegt dieser mittlerweile bei Faktor 20-25. (das entspricht einer Mietrendite von 5% (Faktor 20) bzw. 4% (Faktor 25) pro Jahr. In B Lagen ist eine höhere Mietrendite und ein geringerer Faktor möglich. ( z.B. Faktor 15-18 , was einer Mietrendite von 5,55% (Faktor 15) bzw. 6,6% (Faktor 18) entspricht. In Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte oder bei Gewerbeobjekten sind auch gelegentlich Objekte mit Faktor 10 und besser zu finden. (10% pro Jahr).
*Quelle Empirica Systeme
Diese Objekte sind aber meist für langfristige Investitionen weniger geeignet und sollten dem erfahrenen Immobilieninvestor vorbehalten bleiben, da hier gewisse Risiken berücksichtigt und einkalkuliert werden müssen. ( z.B. höhere Investitions- Standort- oder Mietausfallrisiken).
Die Berechnung des Kaufpreisfaktors:
Kaufpreis / 90% der Jahreskaltmiete
Wir rechnen mit 90% der Jahresmiete, da wir so die nicht umlagefähigen Nebenkosten mit einem Pauschalwert berücksichtigen, um deutlich realistischer zu kalkulieren.
Generell sollte der aktuelle Mietpreis ebenfalls Berücksichtigung finden. Liegt die angegebene Kaltmiete unter der durchschnittlichen Kaltmiete für die Region, besteht eine gute Möglichkeit durch Mietsteigerungen in naher Zukunft den „Kaufpreisfaktor“ noch positiv zu verändern. Sollte der Mietpreis hingegen dem ortsüblichen Mietpreis entsprechen oder leicht darüber liegen und zu Dem der -Kaufpreisfaktor recht hoch sein, ist der Kaufpreis meistens als zu hoch einzuschätzen.
Neben dieser einfachen Methode sollten natürlich noch andere Faktoren betrachtet werden. Auch eine vernünftige Finanzierungsplanung sollte immer vorab Berücksichtigung finden. Umfassende Rentabilitäts-Analysen und Finanzierungskonzepte erstellen wir Ihnen gern auf Anfrage.
