Das eigene Bauprojekt verwirklichen

Was für ein schöner Titel. Wie schön wäre es, wenn sich dahinter nicht bloß eine leere
Floskel verbirgt. Ein eigenes Haus zu bauen ist nicht ohne.
Damit Sie Wissen wie Sie am Besten vorgehen müssen, schreiben wir heute.

Grundstück selbst finden oder vom Bauträger?

Zu Beginn des Bauprojektes stellt sich die Frage, ob Sie ein Grundstück selbst suchen oder sich ein Grundstück direkt von einem Bauträger oder Hausbauer mit anbieten lassen.

Wenn es möglich ist, sollten Sie eigenständig ein Grundstück finden, was Sie bebauen können.Sie haben dann den Vorteil, dass Sie bei dem Erwerb nur die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück zahlen.

Erwerben Sie ein Grundstück als „Gesamtpaket“ von einem Hausbauer oder Bauträger, zahlen Siedie Grunderwerbsteuer auch mit auf die dazugehörige Immobilie.

Klären Sie unbedingt vor dem Grundstückskauf ab ,ob eine positive Bauvoranfrage vorhanden ist und ob Ihre baulichen Ideen auch umgesetzt werden können. Auch ein Bodengutachten zur Prüfung etwaiger Bodenbelastungen ist ratsam. Ein Blick ins aktuelle Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis sorgt für Klarheit über etwaig vorhandene Baulasten oder Beschränkungen.

Auf der Informationsseite „BORIS“ , finden Sie zu Dem die aktuellen Bodenrichtwerte. Dort können Sie sehen, was was die Grundstücke in Ihrem Baubereich wert sind.

Die Finanzierung des Grundstücks

Gehen wir idealerweise davon aus, dass Sie ein separates Grundstück gefunden haben.

Insofern Sie genug Eigenmittel haben das Grundstück bar zu kaufen, macht das Sinn. Falls das Grundstück finanziert werden soll empfiehlt es sich, erst einmal für das Grundstück ein variables Darlehen bei der Bank aufzunehmen. Der Vorteil bei einem variablen Darlehen ist, dass Sie nach fertiger Planung Ihres kompletten Bauprojektes, ganz in Ruhe die gesamte Finanzierung noch einmal bei anderen Banken vorstellen können und die Konditionen vergleichen können.

Nicht alle Banken möchten variable Finanzierungen begleiten. Sollte es für Sie schwierig sein eine variable Finanzierung zu bekommen macht es Sinn, mit dem Grundstückskauf etwas zu warten falls möglich und dies erstmal zu reservieren. Sie sollten dann die Baukostenplanung der Immobilie etwas voranzutreiben um die gesamten Kosten Ihres Vorhabens zu kennen und dann direkt das gesamte Bauvorhaben bei der Bank anfragen.

So kann die Bank sich ein Bild über die Gesamtkosten machen und Ihnen bereits in einem frühen Planungsstadium sagen, ob die gesamte Finanzierung machbar ist. Sieht die Bank die Finanzierung positiv, können Sie das Grundstück dann kaufen und Sie erleben später keine bösen Überraschungen.

Es gibt nichts schlimmeres als eine ungenaue oder unrealistische Kostenkalkulation für den Bau, ein Grundstück was aber schon mit einem Festzins finanziert ist und eine Bank, die nach finaler Kenntnis Ihrer Kostenkalkulation dann Ihr komplettes Bauvorhaben nicht so begleiten möchte, wie Sie es möchten.

Da die Banken in dem Fall bereits im ersten Rang im Grundbuch steht, wird es sehr schwierig werden Ihre Wünsche durchzusetzen.

Die Bauplanung

Lassen Sie sich eingehend beraten, vergleichen Sie und nehmen Sie mindestens 3 unterschiedliche Termine bei unterschiedlichen Anbietern wahr. Soll es ein Fertighaus werden, ein Massivhaus, wollen Sie schlüsselfertig bauen lassen oder selbst mitwirken? Viele Fragen die Sie sich nun beantworten müssen. Wenn Sie ein für Sie passenden Anbieter gefunden haben, schauen Sie sich Referenzobjekte an und lassen Sie den GU Vertrag noch einmal prüfen.

Ein frei geplantes Architektenhaus ist sehr schön und individuell, aber meist auch etwas teurer. Entscheiden Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Architekten wäre es gut, wenn der Architekt nach der Planung auch die Ausschreibung und idealerweise auch die Bauleitung übernimmt. So gehen Sie sicher das die Handwerker von einem Fachmann kontrolliert werden und auch die Dinge so umsetzen, wie Sie es geplant haben.

Gehen Sie bei der Bemusterung immer davon aus, dass zu der ersten Planung immer noch Zusatzkosten durch besondere Wünsche hinzukommen.

Fangen Sie frühzeitig damit an, eine übersichtliche Excel)-Tabelle zu erstellen, wo Sie nach und nach sämtliche Kostenpositionen auflisten. So verlieren Sie nicht die Übersicht und können nach und nach Positionen anpassen.

Welche Kosten fallen an?

Die Grundstückskosten:

Kaufpreis

• Maklergebühren (nicht einheitlich geregelt)
• Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5% und 6,5 % in NRW))
• Notarkosten (1,5%)
• ggf. Vermessungskosten
• ggf. Kosten für den Rückbau von vorhandenen Gebäuden
• ggf. Kosten für Schadstoffsanierung

Die Baukosten:

• Kosten für Erdarbeiten
• Baumaterial, Arbeitslohn für Roh- und Ausbau
• Kosten für die technische Ausstattung
• Kosten für die Gartengestaltung

Erschließungskosten

sind alle Anschlusskosten an die öffentlichen Netze:

• Kanalanschlüsse
• Wasserversorgung
• Strom

Baunebenkosten

• Planungskosten (Architekt, Statiker, Ingenieure)
• Gebühren für Baugenehmigungen
• Versicherungsgebühren (Rohbauversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Eigentümer-Rechtsschutzversicherung)
• behördliche Gebühren

Die Baunebenkosten entsprechen ca. 15-20% der Baukosten.

 Die Finanzierungsplanung

Sobald Sie alle Kostenpositionen realistisch geplant haben, kennen Sie Ihre gesamten Kosten und können nun mit Ihrem Berater die Finanzierung besprechen. Wir empfehlen, dabei professionelle Hilfe durch einen unabhängigen Finanzierungsvermittler zu nutzen.

Achten Sie darauf, dass die Gesamtkosten zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passen. Auch bei finanziellen Engpässen sollten Sie sich die monatliche Darlehensrate noch leisten können. Kalkulieren Sie in der Finanzierungsplanung zu den Kreditkosten auch direkt die höheren Nebenkosten des Hauses mit ein.

Rechnen Sie eher pessimistisch mit 4€ pro Quadratmeter Wohnfläche für die Nebenkosten. Wenn es günstiger wird ist es gut für Sie, dann haben Sie noch einen finanziellen Puffer.

Bauzeitzinsen

Die Bank wird je nach Bauabschnitt und gemäß MaBV Bauzeitenplan immer anteilige Teilbeträge des Darlehens ausbezahlen. Sie zahlen dann immer nach Teil – Auszahlung die anteiligen Zinskosten. Erst wenn das letzte Teildarlehen ausgezahlt wurde, beginnt die Tilgung.

Ein Beispiel könnte so aussehen:

Rate 1: 30% bei Beginn der Erdarbeiten

Rate 2: 28% bei Rohbaufertigstellung

Rate 3: 11,9% Herstellung von Dachflächen, Rohrinstallation, Heizung und Sanitär

Rate 4: 7% bei Fenstereinbau

Rate 5: 11,2% Innenputz,  Estrich, Fliesenarbeiten in den Sanitäreinrichtungen

Rate 6:  8,4% bei Bezugsfertigkeit und Zug um Zug bei Besitzübergabe

Rate 7: 3,5% bei vollständiger Fertigstellung

Bei einem Kredit von 300.000 € würden demnach schon 100.000 € als erste Rate ausgezahlt werden. Für diese Rate möchte die Bank dann auch schon die Zinsen. Bei 1% Finanzierungszins entspricht das 83 € Zinskosten im Monat.

Beachten Sie diese sogenannten Bauzeitzinsen und auch die wahrscheinlich noch vorhandene Miete als zeitlich begrenzte Mehrbelastung bereits in Ihrer Baukostenplanung.   

Die Bauphase

Die Bauphase wird Ihnen ganz sicher viele Nerven abverlangen. Dennoch ist es auch ein tolles Erlebnis zu sehen, wie Ihr geplantes Projekt nach und nach Realität wird. Überlassen Sie nichts dem Zufall und besuchen Sie regelmäßig Ihre Baustelle. Kontrollieren Sie, ob die Dinge die geplant sind eingehalten werden und alles so entsteht, wie es sein muss.

Achten Sie darauf, Ihre Baustelle ausreichend zu versichern. Eine Feuerrohbauversicherung die später in eine Wohngebäudeversicherung übergeht ist sehr wichtig. Je nachdem, wer die Bauplanung übernimmt muss die Bauherrenhaftpflichtversicherung unterschiedlich ausgestaltet werden. Bei Bauträgerprojekten empfiehlt sich eine Bauleistungsversicherung und eine Rechtsschutzversicherung, falls doch einmal Probleme auftreten.

Noch ein paar Tipps

• Wenn Sie das Haus gemeinsam planen und kaufen, dann treffen Sie auch gemeinsame Entscheidungen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
• übernehmen Sie sich nicht, gehen Sie realistisch an die Kostenplanung  und überblicken Sie Ihren Einnahmen und Ausgaben 
• planen Sie Ihr Haus so, dass Sie genug Platz für Ihre Familie haben
• planen Sie pauschal immer 10% mehr Kosten für unvorhergesehene Dinge mit ein
• sorgen Sie dafür, dass Sie nach dem Projekt noch (ein wenig) Rücklagen haben
• Es muss nicht alles sofort sein – ein Garten kann z.B. auch später angelegt werden
• versuchen Sie, Fördermöglichkeiten (KFW Darlehen) zu nutzen
• vermeiden Sie Nachfinanzierungen

Wir haben im Bereich der Finanzierungsplanung viel Erfahrung gesammelt.

Gern stehen wir Ihnen für Ihre Anfrage zur Verfügung. Treten Sie mit uns hier in Kontakt. Wir bieten Ihnen auch eine Onlineberatung via Skype an, und können somit  Deutschlandweit beraten. Außerdem können wir zu den Versicherungen in Ihrer Region Kontakt aufnehmen um somit beste Angebote für Sie zu vergleichen. Hier finden Sie Informationen über unsere Beratung.