Baudarlehen versus Annuitätendarlehen – Was lohnt sich mehr?
Es gibt in Deutschland im Jahr 2017 über 27.772 Bausparverträge. Die meisten Deutschen kennen diesen Vertrag und bei einer Umfrage kam heraus, dass jeder 3. Junge Mensch einen Bausparvertrag für eine Immobilie nutzen möchte.
Grundsätzlich werden Bausparverträge nicht nur genutzt um später zu bauen, sondern besonders in der Vergangenheit auch zum Kapitalaufbau. Auch für die vermögenswirksamen Leistungen findet ein Bausparvertrag häufig Anwendung.
Umso wichtiger ist die Frage, ob sich eine spätere Bauspar- Finanzierung um direkten Vergleich zu anderen Lösungen wirklich lohnt.
Bevor wir diese Frage beantworten können, müssen wir uns erstmal anschauen, wie ein Bausparvertrag funktioniert.
Es gibt 2 Phasen bei einem Bausparvertrag. Die Ansparphase und die Zuteilungsphase.
In der Ansparphase werden monatliche Beträge in den Vertrag investiert und man erhält dafür Zinsen. Aktuell liegen die Zinsen im Schnitt bei 0,5% was sicher deutlich weniger ist als noch vor 5 oder 10 Jahren. Es gibt je nach Einkommenssituation noch eine Arbeitnehmersparzulage. Diese beträgt 9% und maximal 470 €. Diese wird am Jahresende mit der Steuererklärung beantragt. Ihr Einkommen muss im Jahr unter 17.900 € Brutto (Single) bzw. 35.800 € Brutto (verheiratete) liegen, um diesen Anspruch zu erhalten.
Aus diesem Grund können Bausparverträge als reiner Vermögensaufbau nicht mehr empfohlen werden, da die Zinsen nicht einmal die Inflationsrate ausgleichen.
Auf Grund der schlechten Verzinsung und eingeschränkten Förderungen
Ist die Zinssicherheit heutzutage überhaupt noch das Hauptargument einen Bausparvertrag abzuschließen.
Die Zuteilungsphase wird relevant, wenn mindestens 40% der vorherig abgeschlossenen Bausparsumme im Vertrag angespart ist, hat der Bausparer die Möglichkeit, für die restlichen 60% einen „zinsgünstigen“ Kredit zu erhalten. Der Vorteil liegt darin, dass die Zinskosten nach der Zuteilung von Anfang an schon feststehen.
Aber lohnt sich eine spätere Finanzierung mit einem Bausparvertrag?
Bei unserer Musterrechnung haben wir eine Finanzierung von 300.000 €
Die Bausparsumme beträgt 300.000 € .
16 Jahre und 6 Monate erfolgt die Ansparung des Bausparvertrages mit 600 € mtl. Raten
Insgesamt werden somit 116.400 € in den Bausparvertrag eingezahlt. Die Guthabenszinsen betragen über die Zeit gerade einmal 872,26 €.
Nach Abzug der Kosten (5.030€) steht nach den 16 Jahren und 6 Monaten insgesamt 112.242 € zur Verfügung.
Da die 300.000 € zum Anfang durch die Bank oder Bausparkasse bereitgestellt werden, zahlen Sie auch Zinskosten. Diese betragen 597,50 mtl. bei einem Zinssatz 2,88%
(reine Zinskosten über 16 Jahre und 6 Monate: 118.026,17 €)
Somit beträgt die Rate 1.197,50 € (600 € Ansparrate plus 597,50 € Zinsrate)
Vergleich Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich eine Rate, bestehend aus Zinsen und Tilgung (Rückzahlung). Da Sie jeden Monat immer mehr zurückzahlen und das Darlehen kleiner wird, sinken Monat für Monat die Restschuld des Darlehens und Ihre Tilgung steigt an.
Gehen wir nun einmal davon aus, dass die gleiche Rate in Höhe von 1.197,50 € mtl. in ein Annuitätendarlehen investiert wird.
Die Tilgung kann 2,79 % betragen und der Zins 2%.
Getilgt wurden somit 229,920 € und die Zinskosten über die Laufzeit betrugen 72.245 €
Nach 16 Jahren beträgt die Restschuld 142.325,53 €.
Nach 16 Jahren betrugen die Mehrkosten bei den Bausparzinsen bereits 45.781 €.
Zu Dem ist die zu finanzierende Restschuld bei dem Bausparvertrag 30.083 € höher.
Auf den ersten Blick ein schlechtes Geschäft für den Bausparer.
Aber der Bausparvertrag verspricht ja Zinssicherheit. Hier kann nun mit einem Zins von 2,59% gerechnet werden. Die monatlichen Zins- und Tilgungskosten (Annuität) betragen nun 1.150 €. Die Restschuld bei dem Bausparvertrag beträgt 187.757 €.
Nach weiteren 16 Jahren ist der Kredit abgezahlt.
Insgesamt betrug die Laufzeit des Kredites 32 Jahre.
Die Gesamten Zinskosten des Bausparvertrages betrugen die Laufzeit betrugen 156.747 €
Aber wie schneidet das Annuitätendarlehen ab:
Unterstellen wir nur einmal das Szenario, dass die Zinsen deutlich auf 4 % gestiegen sind und wir somit bei dem Annuitätendarlehen teurer Anschlussfinanzieren müssten.
Finanziert werden 142.325,33 €. Die Tilgung beträgt 5,69 % und der Zins 4 %. Die Rate beträgt 1.150 €.
Das Darlehen ist nach 13,32 Jahren abgezahlt. Die gesamten Zinskosten über die 29 Jahre betrugen 113.745 €
Fazit:
Bei Annuitätendarlehen ist das Darlehen 3 Jahre früher zurückgezahlt. Trotz eines Negativ- Szenarios und eines Zinsanstiegs von 4 % nach den 16 Jahren und der Zinssicherheit die der Bausparvertrag verspricht, waren am Ende die Zinskosten dennoch um 43.002 € geringer bei dem klassischen Annuitätendarlehen.
Erst ab einem Zinsanstieg von 7% nach den 16 Jahren, wären die Zinskosten gleich. Dies ist aber eher als unrealistisch zu betrachten.
Auch bei der Berücksichtigung der Arbeitnehmersparzulage (470 € x 32 Jahre Laufzeit)
Würde der Zinsunterschied immer noch 27.962 € betragen.
Der Bausparvertrag ist somit für eine Finanzierung nicht die erste Wahl. Gerade bei Finanzierungen die über den Kaufpreis hinaus gehen, werden diese sehr gern von den Banken angeboten. Hier muss jeder selbst entscheiden, wie wichtig ein Kauf zu dem Zeitpunkt ist. Wir empfehlen immer, wenigstens die Kaufnebenkosten zu investieren.
