Auswirkungen eines Eigentumswechsels auf die Gebäudeversicherung

Bei fast jeder Baufinanzierung, die ich begleite, kommt die Frage nach der Wohngebäudeversicherung auf. Dabei gibt es häufig Unklarheiten. In diesem Blogbeitrag möchte ich daher eine Zusammenfassung zu den Auswirkungen eines Eigentumswechsels auf die Gebäudeversicherung geben:

1. Was ist unter einer Veräußerung zu verstehen?
Darunter wird jede Übertragung von Eigentum verstanden, die auf einem Rechtsgeschäft beruht. Dazu zählen:
– der Kaufvertrag – das kommt am häufigsten vor,
– die vorweggenommene Erbfolge – d. h., eine Übertragung zu Lebzeiten
– die Sicherungsübereignung.
Besonderheiten zum Eigentumswechsel (siehe Infos am Ende des Artikels)
– durch Zwangsvollstreckung
– und durch gesetzliche Erbfolge

2. Wann erfolgt der Eigentumswechsel?
Erst mit der Eintragung im Grundbuch erlangt der Erwerber das Eigentum an dem Gebäude. Die Eintragung bzw. die Mitteilung darüber erfolgt oft erst viel später als die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages.
Wichtig: Durch die Vormerkung (Auflassung) im Grundbuch erfolgt der Eigentumswechsel noch nicht!

3. Wer muss den Versicherer über den Eigentumswechsel informieren?
Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind gesetzlich verpflichtet, dem Versicherer die Veräußerung unverzüglich mitzuteilen (§ 97 Versicherungsvertragsgesetz – VVG).

4. Was passiert mit der Gebäudeversicherung?
Der Versicherungsvertrag geht automatisch auf den Erwerber über, und zwar zum Zeitpunkt der Veräußerung (§ 95 VVG).
Vorteil: Der Versicherungsschutz besteht ohne Unterbrechung – so hat es der Gesetzgeber vorgesehen.

5. Wer darf die Gebäudeversicherung kündigen?
Bei einer Veräußerung haben nur der Erwerber und der Versicherer das Recht, den Vertrag zu beenden (§ 96 VVG). Der Veräußerer kann den Vertrag nicht kündigen, was auch gar nicht notwendig ist, weil er auf den Erwerber übergeht.

6. Zu welchem Termin kann gekündigt werden?
– Der Erwerber kann den Vertrag zum Ende des laufenden Versicherungsjahres beenden – oder mit sofortiger Wirkung; (bitte eine Kopie des Grundbuchauszuges der Kündigung beifügen).
– Kündigt der Versicherer, dann erlischt der Vertrag einen Monat nach Zugang der Kündigung.

7. Wann kann die Gebäudeversicherung gekündigt werden?
Eine Kündigung ist nur innerhalb eines Monats nach dem Eigentumswechsel möglich (Stichtag ist die Umschreibung im Grundbuch).
– Weiß der Erwerber nicht, dass eine Versicherung besteht, dann kann er noch innerhalb eine Monats kündigen, nachdem ihm dies bekannt wird. Dasselbe gilt, wenn der Erwerber die Mitteilung über die Grundbuchumschreibung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist erhält (bitte eine Kopie der Mitteilung des Grundbuchamtes der Kündigung beifügen).
– Weiß der Versicherer nicht, dass der Eigentümer gewechselt hat, kann er noch innerhalb eines Monats kündigen, nachdem ihm dies bekannt wird.

8. Wer muss den Beitrag zahlen?
– Läuft der Vertrag weiter, sind der Erwerber und der Veräußerer gemeinsam verpflichtet, den Beitrag für das laufende Versicherungsjahr zu zahlen (gesamtschuldnerische Haftung). Der Erwerber und der Veräußerer einigen sich untereinander, wer den Beitrag bezahlt und wie der Ausgleich untereinander erfolgt; ein Ausgleich durch den Versicherer ist nicht möglich. In den folgenden Versicherungsjahren bezahlt der Erwerber den Beitrag.
– Kündigt der Erwerber oder der Versicherer den Vertrag, ist der Veräußerer zur Zahlung der Prämie verpflichtet (§ 96, Absatz 3 VVG). Dem Versicherer steht allerdings nur derjenige Teil der Prämie zu, der dem Zeitraum entspricht, in dem Versicherungsschutz bestanden hat.

9. Was ist bei einer Mehrfachversicherung zu tun?
Der Erwerber ahnt nichts von der Versicherung und hat das Gebäude noch einmal versichert. Dann muss die andere Gesellschaft den neuen Vertrag wieder aufheben – so sieht es der Gesetzgeber vor.
Besonderheiten bei einem Eigentumswechsel durch:
– Zwangsvollstreckung und Erwerb des Nutzungsrechts: Es gelten dieselben Bestimmungen wie bei einer Veräußerung (§ 99 VVG). Stichtag den Eigentumswechsel ist der Zuschlag bei der Versteigerung.
– Erbfolge: Mit dem Tod des Erblassers erfolgt der Eigentumswechsel kraft Gesetz (§§ 1922, 1967 des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB). Wird ein Gebäude vererbt, geht die Versicherung automatisch auf den Erben über; für ihn besteht kein Kündigungsrecht.
Mein Tipp: Bereits bei der Finanzierung des Objektes (bei einer Bestandsimmobilie) lasse ich vom Verkäufer schon vor dem Notartermin die Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung übergeben. Dann kann der Versicherungsschutz mit den echten Gegebenheiten überprüft und der Versicherungsschutz ggf. angepasst werden. Denn der Verkäufer garantiert nicht, dass alle Angaben im Versicherungsvertrag mit der Realität übereinstimmen und die Risiken der Unterversicherung oder von falschen Angaben trägt dann der Käufer.

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